Kiralamaya Yönelik İnşaat Apartmanlarının Yükselişi: Bu Büyüyen Sektöre ASX'te Nasıl Yatırım Yapılır
Son yıllarda, Kiralamaya Yönelik İnşaat (BTR) sektörü yatırımcıların dikkatini çekti ve gerçekler nihayet bu beklentileri karşılamaya başlıyor. Bu apartmanlar, kiralama amaçları için özel olarak inşa edilmekte olup genellikle kurumsal kiracılar veya yatırım fonları tarafından sahiplenilmektedir. Bu model, Amerika Birleşik Devletleri gibi ülkelerde iyi bir şekilde yerleşmişken, Avustralya geride kalmış durumda; geçen yıl itibarıyla tamamlanan konut stokunun yalnızca %0,4'ü Kiralamaya Yönelik İnşaat olarak sınıflandırılmaktadır.
Tarihsel olarak, Mirvac (ASX:MGR) gibi büyük oyuncular BTR projelerini başlatmada zorluklarla karşılaştı. Ancak, 2024'ün bazı zorluklar sunmasına rağmen, son gelişmeler olumlu bir değişimi göstermektedir. Şu anda, Avustralya'nın tamamlanmış BTR projeleri sınırlıdır ve Mirvac'ın Sydney Olimpiyat Parkı'ndaki gelişmeleri dikkat çekici bir örnek teşkil etmektedir. Oxford Economics'e göre, 2023 yılında 6,543 kiralık birim tamamlandı ve 2024'te ek olarak 5,290 birim beklenmektedir. Bu, önceki yıllara göre bir gerileme olsa da, 2019-20 yıllarında görülen seviyelerin neredeyse üç katıdır. Tahminler, 2025'te tamamlanmaların 7,200'ü aşabileceğini ve 2027'de 8,000'e ulaşabileceğini, şu anda inşaat halinde 14,000 birim bulunduğunu öngörmektedir.
BTR sektörünün görünümü, düşen faiz oranları, rahatlayan tedarik zinciri sorunları ve yatırımı artırmayı amaçlayan hükümet teşvikleri ile iyimserdir. Özellikle, federal hükümet, BTR apartmanlarını elinde bulunduran yönetilen tröstler üzerindeki %30'luk stopaj vergisini yarıya indirmeyi planlamaktadır; bunun için en az %10'unun ‘uygun kiralamalar’ olarak belirlenmesi gerekmektedir.
Sektörü tehdit eden önemli bir sorun, büyük şehirlerdeki kiralık konut sıkıntısıdır. Hükümet, Avustralya'nın 2028 yılına kadar yeni göçmen akışını karşılamak için 1.2 milyon yeni konuta ihtiyaç duyacağını tahmin etmektedir. Bu, BTR alanında harekete geçme aciliyetini vurgulamaktadır.
Büyük ölçekli BTR apartmanlarına yatırım yapmak, önemli getiriler sağlayabilir; çünkü kiracılar genellikle havuzlar, spor salonları ve ortak alanlar gibi olanaklara sahip iyi donanımlı birimler için premium ödemeye istekli olmaktadır. Kurumsal şirketlerin itibarı da önemli bir rol oynamaktadır; kiracılar genellikle tanınmış markalardan kiralamayı tercih ederler, anonim kiracılardan değil.
Mirvac, 30 Haziran 2024 itibarıyla üç mülk üzerinde 1,279 işletme apartmanı ile BTR pazarında öne çıkmaktadır. Bunlar arasında Sydney Olimpiyat Parkı'ndaki bir mülk ve Melbourne'deki, Kraliçe Victoria Pazarları'na ve Spencer ile Flinders Caddeleri'nin kesişimine yakın iki mülk bulunmaktadır. Toplamda, ‘LIV’ markası altında, bu mülkler 1,100'den fazla sakini barındırmakta ve %94'lük bir doluluk oranına sahiptir. Mirvac, sınırlı arz ve Doğu Kıyısı'ndaki başkentlerdeki sıkı kiralık pazarlar tarafından desteklenen olumlu bir sektör görünümünü iletmiştir.
BTR alanındaki diğer dikkate değer oyuncular arasında, Sydney, North Ryde'deki Triniti geliştirmesinin bir parçası olarak ilk projesini geliştiren Stockland (ASX:SGR) ve Brisbane Showgrounds'ta 37 katlı, 443 birimlik bir BTR kulesi inşa etmeyi planlayan Lendlease (ASX:LLC) bulunmaktadır. Ayrıca, Cromwell (ASX:CMW) bir inşaatçı değil, bir yatırımcı olarak faaliyet göstermekte ve BTR sektöründe doğrudan yatırım için fonlarına maruz kalma sunmaktadır.
Kiralamaya Yönelik İnşaat sektörü gelişmeye devam ederken, Avustralya'nın konut krizine yönelik uygulanabilir bir çözüm olarak ortaya çıkma potansiyeline sahip ve bu alanda yer alan şirketler için kârlı fırsatlar sunmaktadır. Gelecek teşviklerin büyümeyi desteklemesiyle, yatırımcılar bu umut verici sektör hakkında daha fazla şey duyacaklardır.